Далеко не во всех бизнес-комплексах Санкт-Петербурга установлены системы кондиционирования и вентиляции воздуха, полностью отвечающие современным требованиям. Таким образом, здания, в которых установлены технически несовершенные инженерные системы, являются менее привлекательными в лицах арендаторов.
Сейчас на рынке сложилась такая тенденция, что выбор офисных помещений для размещения компаний осуществляется с ориентиром на престиж и техническое оснащение бизнес-комплекса. Например, раньше руководство арендующих помещения компаний интересовалось местоположением, площадью, транспортным расположением и прочими критериями, применимыми к зданию офисного назначения. Однако сейчас компании, которые располагают внушительным бюджетом, все больше обращают внимание на внешнюю и внутреннюю отделку, а также современные инженерные системы, установленные в здании.
О традиционных изъянах
Стремление к обеспечению комфортной жизнедеятельности не только в домашней, но и в рабочей обстановке, является следствием общего экономического развития, расширения кругозора предприятий, стремящихся освоить внешние рынки, и стремления к ведению коммерческой деятельности на международном уровне. Помимо этого, рынок вошел в стадию определенных ротационных изменений: сильным и состоятельным корпорациям приходится размещаться в более престижных и комфортабельных офисных помещениях. Вместе с тем последние предпочитают специализированные нововозведенные бизнес-комплексы, отказываясь от строительных объектов времен СССР (наглядным примером тому служат здания бывших научно-исследовательских институтов), которые переформированы в здания административного и офисного назначения. В данный момент на территории Санкт-Петербурга располагается около двухсот бизнес-комплексов, принадлежащих к классам от «А» до «С» и располагающих суммарной арендной площадью более семисот тысяч квадратных метров. Если верить сведениям аналитического отдела организации «Бекар Консалтинг», бизнес-центры класса «А» располагают лишь тридцатью тысячами квадратных метров арендной площади. В данный класс входят объекты нового строительства или же здания после капитального ремонта. Такие бизнес-комплексы имеют соответствующее климатическое оборудование, отвечающее самым жестким требованиям. Этого нельзя сказать об объектах, которым присвоен класс «В». Казалось бы, такие здания должны стоять практически вровень с элитными постройками. Однако, как показала практика, это совсем не так. Подтверждением тому является появление подклассов «В+» и «В-». В случае потери бизнес-комплексом рейтинговых позиций по причине несоответствия установленным нормам (применимых к элитному классу) одной-двух характеристик можно даже не сомневаться в том, что в здании организован микроклимат надлежащего уровня. Наглядным тому примером является объект, именуемый «Петровским фортом», который общество позиционирует как «шайбу» по причине уникального архитектурного решения. Данное здание возводилось представителями «Строймонтажа», которые тесно сотрудничали с компанией «Климат Проф», специализирующейся на проектировании и монтаже кондиционеров и вентиляционного оборудования.
Игра мнений и бизнес
Если говорить по существу, зная компанию-девелопера, которая занимается возведением или реконструкцией строительного объекта офисного назначения, у арендатора есть возможность составления портрета инженерной составляющей здания, в котором ему придется вести деятельность. Во время проектирования размещения вентиляционного оборудования и кондиционеров в объекте многоэтажного строительства специалистам приходится выполнять сложные инженерные задачи. Санкт-Петербург не может похвастаться избытком компаний, способных максимально точно создать проект инженерной системы. В данное время лидирующие позиции занимают такие компании, как «Балтийская климатическая компания», «Климат Проф» и «Энергострой». Вместе с тем сильным специализированным подразделением отличается MT Group, в свое время занимающаяся строительством «Гулливера».
Отметим, что большая часть офисных комплексов «В»-класса возводилась без участия вышеуказанных компаний. Ситуация обстоит таким образом, что местом расположения большей части таких объектов являются отреставрированные здания жилого и административного назначения, которые умело переформированы под выполнение определенных бизнес-функций. Отрицательными характеристиками таких зданий являются не только отсутствующие парковочные места, но и отсутствующие места, в которых можно разместить инженерное оборудование, включая климатические системы.
Такие здания, а также бизнес-комплексы «С»-класса являются проблематичными в плане реализации инженерных проектов, поэтому арендаторам приходится решать подобные вопросы самостоятельно. В результате наружные и внутренние стены здания превращаются в площадки для размещения сплит-систем (являются наиболее популярной разновидностью систем кондиционирования воздуха, в состав которых входят располагающиеся на улице наружные блоки, а также внутренние блоки, монтируемые внутри помещения). Это становится причиной ухудшения фасадов зданий и создания перегрузок в городских электрических сетях. При этом такое оборудование не способно полностью решить вопрос качественной организации микроклимата в помещении.
Глава технического департамента компании «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» Мария Лушникова говорит, что централизованная климатическая система не может приводиться ни в какое сравнение с климатической системой бытового назначения. У собственника должна быть четкая картина представления места, где находится строительный объект, чтобы во время строительных и реконструкционных работ суметь правильно спроектировать инженерные системы. На его решение могут повлиять многие факторы. Таким образом, собственнику необходимо всерьез задуматься о потенциале энергетических ресурсов, возможности использования помещений технического назначения, использовании систем определенного уровня, чтобы была возможность правильно управлять ими, сервисном обслуживании и наличии квалифицированных технических сотрудников, которые будут контролировать функционирование инженерных систем. Также немаловажным является определение финансовых возможностей собственника.
Нужно сказать, что для проектирования и установки централизованного вентиляционного оборудования и систем кондиционирования необходимо выделить немалые денежные средства. Однако окупаемость подобных капиталовложений является оправданной по причине прямой зависимости стоимости реализации площадей в бизнес-комплексе от качества инженерной составляющей. Крупное первичное инвестирование со стороны собственника строительного объекта со временем перерастет в получение стабильной прибыли. Естественно, о минимальных затратах не может быть и речи. Самым дорогостоящим агрегатом в современном центральном кондиционере является холодильная машина, которая также именуется чиллером. В большинстве объектов требуется установка оборудования, производительность которого составляет в пределах 300-500 киловатт. Такое оборудование обойдется заказчику примерно в 100 тысяч евро.
Охлаждение без кислорода
В ближайшем будущем привычными для всех сплит-системами будут пользоваться исключительно для удовлетворения потребностей бытового характера. Функционал такого кондиционера достаточно ограничен, так как он эффективно используется лишь для понижения температуры воздуха внутри помещения. При этом сплит-система не способна подавать свежий воздух в помещение. Решением данной проблемы является установка канальных кондиционеров, которые отличаются высокой стоимостью и сложностью монтажа. В связи с этим зачастую офисные здания подвергаются вентиляции посредством открывающихся окон. При этом такая циркуляция воздуха предусматривает попадание в помещение пыли и прочих мелких абразивных частиц. Тем самым, о чистоте подаваемого в помещение воздуха не может быть и речи.
Любой современный город с населением более миллиона человек не может похвастаться чистым воздухом из-за огромного количества перемещающихся по его территории транспортных средств, а также густой населенности. В больших городах проблемы с экологией принято решать созданием так называемых «зеленых» зон, которые отделяют серию из нескольких десятков зданий от привычной жизни мегаполиса. Компании, занимающиеся малоэтажным строительством, уже давно устанавливают в современных коттеджах интеллектуальные системы, организовывающие необходимый микроклимат внутри каждого отдельного помещения. При возведении объектов многоэтажного строительства такие решения попросту игнорируются. По словам генерального руководителя компании «Климат Профи» Евгения Корчагина, все элитные объекты, на которые привыкли вешать огромные рекламные ярлыки, являются лишь домами внушительной площади, расположенными в исторически значимом месте города и вентилируемыми издавна зародившимися методами. Плюсом и в то же время минусом современных тепло- и звукоизолирующих окон, которыми комплектуются подобные здания, является герметичность. Это означает, что вентиляцию помещений в таких зданиях можно организовать лишь посредством открытия створок окон.
Напомним, что в ближайшей перспективе Санкт-Петербург станет местом расположения элитного жилого комплекса, в котором будут установлены инженерные системы европейского образца. Это касается проекта «Новая звезда» на Песочной набережной, за реализацию которого отвечает холдинг RBI.
Все решает труба
Идеальная ситуация с арендатором офисных помещений в многоэтажной постройке, претендующей на присвоение «B»-класса, предполагает нерегулярное проветривание помещений. Здание, в котором установлены современные кондиционеры и вентиляционная система, очень похожи на аквариум. Жизнедеятельность в хорошо укомплектованном аквариуме происходит независимо от климатической обстановки за его пределами.
На сегодняшний день самой распространенной микроклиматической системой в многоэтажной постройке является чиллер-фанкойл. Она состоит из холодильного агрегата, который называется чиллер, и теплообменников, именуемых фанкойлами. Связь между чиллером и фанкойлом осуществляется посредством системы трубопроводов.
Внешне фанкойлы можно сравнить с внутренними блоками самых популярных бытовых кондиционеров. Также их можно позиционировать в качестве вентиляторных конвекторов, перегоняющих через себя воздушную массу с целью ее дальнейшего использования. Однако, по сравнению с бытовыми кондиционерами, фанкойлы «питаются» уличным воздухом, который в достаточной степени насыщен кислородом. При этом установленным в теплообменниках фильтрующим элементам удается очистить поступающий воздушный поток от выхлопных газов, пыли и других мелких абразивных частиц.
Тем самым, находящаяся в помещении воздушная масса отличается высоким качеством, которого достаточно для того, чтобы не навредить организму человека. Подаваемый воздух охлаждается или нагревается при прохождении посредством системы трубопроводов, которая заполнена водой, поступающей от холодильной машины. Для проведения аналогии достаточно вспомнить радиатор автомобиля.
Классификация централизованного вентиляционного оборудования и оборудования для кондиционирования воздуха не схожа с классификацией других групп товаров. В этом рыночном сегменте присутствуют исключительно элитные устройства, которые отличаются максимальной производительностью. Также отличительной их характеристикой является цена.
Прокладка каналов для фанкойлов
Для того чтобы установить фанкойлы, стены здания должны иметь специальные каналы. Объекты административного и жилого назначения не имеют подобных каналов. Несмотря на соответствие переделанных бизнес-комплексов многим инженерным параметрам, невозможность установки в них центральных кондиционеров и является причиной низких классовых рейтингов.
Отметим, что реконструкционные мероприятия предусматривают создание идеальных климатических условий практически в любой постройке. Все зависит от выделяемого бюджета и предпочтений владельца здания. Сравним похожие друг на друга по многим характеристикам бизнес комплексы «B»-класса. В качестве примера возьмем комплекс «Литер Б» на Лиговском проспекте и комплекс B&D на Синопской набережной. Местом размещения двух объектов является историческая часть мегаполиса. Также оба здания имеют европейскую отделку, парковочное пространство и круглосуточную охрану. По общим параметрам данные объекты практически схожи, но комплекс «Литер Б» не оснащен вентиляционной системой приточно-вытяжного типа, а также системой центрального кондиционирования. При этом второе здание имеет современную централизованную вентиляционную систему и систему кондиционирования. Из-за такого казалось бы небольшого отличия бизнес-центр B&D принадлежит к классу «В+» и является более дорогостоящим в плане тарифов на аренду помещений.
Источник данных: bn.ru
